Dem sozialen Wohnungsbau in Herne droht der Kollaps – Sozialwohnungen in Herne: Bestand seit dem Jahr 2000 um fast 57% verringert

Dem sozialen Wohnungsbau in Herne droht der Kollaps

Theo Körner (Quelle: WAZ Herne)

Um die Zukunft des sozialen Wohnungsbaus in Herne sorgt sich Thomas Bruns, Geschäftsführer des Wohnungsunternehmens HGW und Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Herner Wohnungswirtschaft. Neue Bestimmungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau in NRW stellen Städte wie Herne, Gelsenkirchen und Herten schlechter, weil die Mietpreise, der Bestand der Sozialwohnungen und andere Standortfaktoren zu ihrem Nachteil neu bewertet wurden.

Keine Nachricht aus Düsseldorf

Wenn es dabei bleibe, drohe in den drei Städten dem öffentlich geförderten Wohnungsbau ein Kollaps. Hernes Oberbürgermeister Frank Dudda und sein Gelsenkirchener Amtskollege Frank Baranowski hatten Anfang des Jahres schon einmal Alarm geschlagen und die zuständige Ministerin Ina Scharrenbach angeschrieben. „Bislang hat die Verwaltung aber noch keine Antwort erhalten“, berichtete Stadtsprecher Christoph Hüsken auf Anfrage.

Die Angelegenheit wolle man aber keinesfalls auf sich beruhen lassen. „Dafür ist das Thema und die damit verbundene Problematik viel zu wichtig“, erklärt Hüsken. Man werde sicherlich beim Ministerium noch einmal vorstellig. Angesichts der sozialen Lage in Herne sei öffentlich geförderter Wohnraum zwingend notwendig. In den vergangenen Jahren sei aber die Zahl der Sozialwohnungen nicht gestiegen, sondern auf unter 5000 gesunken.

Neues Gutachten möglich

Nach Auskunft von Bruns hat sich inzwischen der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland und Westfalen eingeschaltet. Die Organisation habe sich mit dem Ministerium in Verbindung gesetzt. Dabei seien Zweifel an den wissenschaftlichen Grundlagen geäußert worden, die zur Schlechterstellung der drei Kommunen geführt habe.

Es soll nun voraussichtlich ein neues Gutachten mit neuen Berechnungen vorlegt werden, so Bruns. Für ihn ist es ohnehin unverständlich, dass in einem Ballungsraum wie dem Ruhrgebiet mit derart unterschiedlichem Maß gemessen werde. Während nämlich für die drei Kommunen ab Ende 2019 nachteiligere Konditionen gelten sollen, seien andere Städte davon nicht betroffen.

28 neue Wohneinheiten

Bruns berichtete ferner, dass das Unternehmen derzeit noch mit zwei Vorhaben des sozialen Wohnungsbaus begonnen habe. An der Castroper Straße entstehen 28 Wohneinheiten, die zwar nicht direkt öffentlich gefördert sind. Aber die HGW hat sich verpflichtet, andere 28 Wohnungen aus dem Bestand in Sozialwohnungen umzuwandeln. An der Lohofstraße in Eickel werden insgesamt 34 Wohnungen gebaut, davon gilt für 25 das Prinzip, das auch an der Castroper Straße genutzt wird. Neun Wohnungen werden hingegen direkt öffentlich gefördert.

Keine neuen Projekte mehr

Sollte es keine Änderungen geben, werde die HGW sicherlich keine neuen Projekte mehr beginnen. Nach Einschätzung von Bruns sei auch nicht damit zu rechnen, dass andere Wohnungsbaufirmen aus Herne in die Bresche springen, da auch für sie die entsprechenden Bedingungen gelten.

Der einzige Ausweg, doch noch öffentlich geförderte Bauten zu errichten, könnte darin bestehen, bei Qualität und Standard Abstriche zu machen. Doch das sei mit Blick auf die möglichen Mieter keine akzeptable Vorgehensweise.

>>> Profit für Investoren sinkt

Drei Städte wurden im Vergleich zum vorherigen Programm zum sozialen Wohnungsbau in eine niedrigere Stufe eingeordnet. Kann ein Investor in diesen Kommunen bislang einen Mietpreis bis zu 5,25 Euro pro Quadratmeter festlegen, liegt die Grenze nun bei fünf Euro.

Die Absenkung mag aus Sicht von Mietern als Vorteil erscheinen, der Bauherr hat das Problem, dass sich die Baukosten angesichts geringerer Mieteinnahmen langsamer amortisieren. Im Übrigen müssen Investoren 20 oder auch 25 Jahre an dem Mietpreis festhalten und dürfen ihn pro Jahr lediglich um 1,5 Prozent erhöhen.

Nun mag der Unterschied von 25 Cent eher gering erscheinen, aber wenn man beispielsweise mit Wohnungen kalkuliert, die 70 oder 80 Quadratmeter haben, dann liegt die Differenz zwischen früher und heute schon bei 17,50 oder 20 Euro monatlich.

 

Sozialwohnungen in Herne: Bestand seit dem Jahr 2000 um fast 57% verringert – Mietbelastungsquoten in Herne sehr hoch

von Norbert Kozicki Dipl.Soz.Wiss.

Die Zahl der Sozialwohnungen in Herne hat sich seit dem Jahr 2000 mehr als halbiert: das Stadtgebiet verzeichnet nur noch laut Bestandserhebung der zuständigen NRW Bank im Jahr 2016 4 933 preisgebundene Wohnungen. Im Jahr 2000 waren es 11 401 preisgebundene Wohnungen.
In der Antwort der Landesregierung vom 12.10.2017 (Drucksache 17/900) auf eine Kleine Anfrage der SPD-Landtagsabgeordneten Philipp und Wolf (Drucksache 17/635) wird auf Basis der Erhebungen der NRW-Bank prognostiziert, dass es im Jahr 2030 in Herne nur noch 3 220 preisgebundene Wohnungen geben wird. Das würde dann eine Verringerung des Bestandes an preisgebundenen Wohnungen im sozialen Wohnungsbau um fast 72% im Vergleich zum Basisjahr 2000 ausmachen.
Die Bewilligungen von Fördergeldern durch die NRW-Bank für insgesamt 102 Wohnungen im Jahr 2016 kann diese Entwicklung nicht stoppen.
Der Geschäftsführer der Herner Gesellschaft für Wohnungsbau (HGW) hat in einem Punkt Recht, wenn er öffentlich feststellt, dass in Herne die Mieten für Wohnungen vergleichsweise günstig sind, gemessen in den Zahlen des Mietspiegels, wenn man diese Zahlen z.B. mit München vergleicht. Die Unzulässigkeit dieses Vergleichs mit München liegt auf der Hand: die Quadratmeterpreise für Wohnraum in Herne liegen im Bereich des allgemeinen Niveaus im Ruhrgebiet. Hier ist aber eine wichtige Feststellung zu treffen: Von 2012 bis 2016 sind die Mieten in Herne um 9,3% gestiegen.
Durch den Wegfall der Preisbindung für Wohnungen im sozialen Wohnungsbau können in der Regel die Mieten steigen. Der überwiegende Teil der öffentlich geförderten Mietwohnungen liegt unterhalb des mittleren Mietspiegelwerts. Die Daten der NRW-Bank weisen für Herne aus, dass über 60% der öffentlich geförderten Wohnungen so günstig sind, dass ihre Kostenmiete unterhalb des Mietspiegels liegt. Nach Auslaufen der Preisbindung sind für viele Wohnungen Mieterhöhungen zu erwarten.
Dass in Herne Wohnungssuchende auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt „zurechtkämen“, darf stark bezweifelt werden. Eine aktuelle Studie der Hans-Böckler-Stiftung weist für ausgewählte Großstädte in Deutschland die sogenannten Mietbelastungsquoten aus (Anteil der Miete am Netto-Haushaltseinkommen).
Für Herne liegen folgende Zahlen vor: 40,2% aller Haushalte in Herne müssen mehr als 30% ihres Netto-Haushaltseinkommens für die Miete aufbringen. 17 % aller Haushalte bringen mehr als 40% des Netto-Haushaltseinkommens für die Miete auf.

Bei Sozialwissenschaftlern und Immobilienexperten gilt eine Mietbelastungsquote oberhalb von 30% des Haushaltseinkommens als problematisch, weil dann nur noch relativ wenig Geld zur sonstigen Lebensführung zur Verfügung bleibt, insbesondere bei Menschen mit kleinerem Einkommen. Und davon gibt es in Herne zu viele Menschen. Auch viele Vermieter ziehen hier eine Grenze, weil sie zweifeln, dass Mieter sich ihre Wohnung dauerhaft leisten können.

In diesem Kontext davon zu sprechen, dass „das allgemeine Mietniveau vergleichsweise entspannt“ sei, trifft nicht die Problematik des Wohnungsmarktes in Herne.

Die Entscheidung des Rates der Stadt Herne zur drastischen Anhebung der Grundsteuer B mit den Folgen weiterer Mietsteigerungen vom 28.11.2017 passt überhaupt nicht in die soziale Landschaft von Herne.

 

 

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